Ampliación de casa en Chile: permisos DOM, costos y qué exige la CChC.

Cuánto cuesta ampliar el m² en 2026

Ampliar casa en Chile 2026 sale entre 6,5 y 10,5 UF/m² construido nuevo (~$250.000–$400.000 CLP/m²), terminación media. Es ligeramente más barato que construir desde cero porque reutilizas muros existentes y acometidas.

Por qué es más barato que obra nueva: no pagas movimiento de tierras completo, reutilizas el tablero eléctrico principal, el empalme de agua y la matriz de gas. Al mismo tiempo es más caro por m² que una obra nueva grande, porque no tienes economía de escala: traes una cuadrilla para 25 m² igual que para 150 m². Por eso ampliar 15 m² suele salir más caro por m² que ampliar 40 m².

Los rangos típicos:

• Ampliación 15–20 m² (ej. un dormitorio + baño chico): 130–200 UF.
• Ampliación 25–40 m² (ej. dormitorio + baño + living): 180–380 UF.
• Segundo piso 40–60 m²: 280–580 UF (incluye refuerzo estructural del primer piso).

Permisos DOM: qué, cuándo, cuánto

Ampliar una casa en Chile exige permiso municipal si superas 25 m² o si modificas estructura resistente. Las DOM funcionan con procesos relativamente estandarizados desde la entrada en vigor de la Ley 20.703, pero cada municipio aplica su criterio. Este es el esqueleto del trámite y sus costos:

La Dirección de Obras Municipales (DOM) de cada comuna emite el permiso de edificación conforme a la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones). Los costos oficiales:

• Derecho municipal: 1,5% del costo oficial de la obra.
• Certificado de informaciones previas (CIP): $3.000–$15.000 según comuna.
• Recepción final: 0,5–1% del costo oficial.

Para una ampliación valorada en 180 UF (~$7.000.000), el permiso DOM sale cerca de 2,7 UF (~$105.000 CLP), más el CIP y recepción.

El tiempo de tramitación varía fuerte por comuna. En Las Condes, Providencia, Vitacura, 60–90 días hábiles. En comunas medianas bien organizadas, 30–45 días. Este plazo NO corre en paralelo con la obra: debes esperar la aprobación antes de empezar.

OGUC, rasantes, coeficientes: el marco legal

La OGUC (aprobada por DS 47/1992 del MINVU y con sus múltiples modificaciones) regula cómo puedes ampliar en cualquier comuna de Chile. Junto a ella opera el Plan Regulador Comunal (PRC) de tu municipio, que define los usos específicos de suelo, densidad, altura, antejardín y condiciones particulares por zona. Es común que una regla de la OGUC general esté modificada (restringida) por el PRC; siempre manda la regla más estricta. Los tres conceptos que debes conocer:

• Coeficiente de constructibilidad: metros cuadrados máximos edificables según el tamaño del terreno y el Plan Regulador Comunal.
• Coeficiente de ocupación de suelo: porcentaje máximo de suelo que puedes ocupar con construcción.
• Rasantes: ángulos virtuales desde los deslindes que limitan altura y distancia a vecinos.

Antes de ampliar, saca el Certificado de Informaciones Previas (CIP) en la DOM. Ahí sale tu coeficiente, rasantes aplicables, restricciones de zona típica si estás en barrio patrimonial, y si requiere informe vial. El CIP se obtiene en 3–10 días hábiles, cuesta entre $3.000 y $15.000 según comuna, y es válido por 1 año. No tiene sentido contratar arquitecto antes de tener el CIP en mano: te puede ahorrar miles si descubres que tu terreno no permite lo que pensabas.

Arquitecto, calculista, SEC

Profesional	Honorarios	Obligatorio
Arquitecto (planos + firma permiso)	4–8% del costo obra	Sí (>25 m²)
Calculista estructural	1–3% del costo obra	Sí (>25 m² con muros estructurales o 2º piso)
Instalador eléctrico SEC	Por punto + TE1	Sí (si hay nuevo circuito)
Instalador gas SEC	$200.000–$450.000	Sí (si hay nueva salida)
Constructor civil (opcional)	3–5% (inspección técnica)	Recomendable en 2º piso

Ejemplo real: ampliar 25 m² en Ñuñoa

Dormitorio principal + baño en fondo del patio, 25 m², construcción mixta (albañilería muros + cubierta metálica), terminación media. Ñuñoa, terreno 320 m², coeficiente OK.

• Arquitecto + planos + trámite DOM: 13 UF (~$500.000).
• Calculista: 4 UF (~$150.000).
• Derechos DOM (1,5% + recepción 0,5%): 4,2 UF (~$160.000).
• Obra gruesa (fundaciones, muros, cubierta): 95 UF (~$3.650.000).
• Instalaciones (agua + eléctrica + gas): 28 UF (~$1.080.000).
• Terminaciones (cerámica, pintura, puertas, ventanas): 45 UF (~$1.730.000).
• Imprevistos 10%: 19 UF (~$730.000).

Total: 208 UF (~$8.000.000 CLP). 4,5 meses entre trámite + obra + recepción.

Dos casos más: segundo piso Puente Alto + logia Concepción

Caso A · Segundo piso 45 m² sobre casa existente, Puente Alto

Dos dormitorios + baño. Requiere refuerzo estructural del primer piso (la casa original era solo albañilería simple, ahora soporta otra losa). Estudio estructural previo 6 UF · arquitecto + permiso DOM 22 UF · calculista 8 UF · derechos DOM 5,8 UF · refuerzo estructural primer piso (pilares + vigas acero) 68 UF · losa de hormigón 65 UF · muros segundo piso albañilería 95 UF · cubierta zinc 42 UF · escalera interior hormigón 18 UF · instalaciones agua + gas + eléctrica 45 UF · cerámica baño 15 UF · terminaciones 58 UF · imprevistos 15 UF. Total 463 UF (~$17.700.000 CLP). Obra 6 meses + 3 meses de trámite previo.

Caso B · Logia + baño 12 m² al fondo, Concepción

Pequeña ampliación de servicio. Estructura liviana metalcon con plancha exterior lisa y aislación. Arquitecto 8 UF · sin calculista (estructura liviana no lo exige) · permiso DOM 2,8 UF · obra gruesa 48 UF · instalaciones 18 UF · terminaciones 22 UF · imprevistos 10 UF. Total 109 UF (~$4.150.000 CLP). Obra 2,5 meses + 1 mes trámite.

Si ya tienes ampliación sin permiso

Es el escenario más común en Chile: casa comprada con pieza al fondo "informal", quincho cerrado por el anterior dueño, segundo piso declarado como "bodega" pero usado como vivienda. Regularizar suele convenir antes de vender, antes de heredar o antes de que la DOM haga barrido por queja de un vecino. Opciones reales:

• Regularización por Ley del Mono cuando exista ventana abierta. Requiere arquitecto que levante planos, paga derechos con recargo y pasa inspección DOM.
• Regularización ordinaria OGUC art. 116 bis. Más estricta, exige cumplir normas actuales (rasantes, coeficientes), lo que a veces obliga a demoler partes.
• No regularizar: asumir que al vender pierdes 10–20% de valor y el comprador no puede hipotecar los metros no regularizados.

Ley del Mono 21.450: qué cubre y hasta cuándo

La Ley 21.450 "Ley del Mono" (promulgada el 2022) es la vigente ventana legal para regularizar ampliaciones informales en Chile. La ley anterior 20.898 ya venció, y la actual permite regularizar construcciones hechas antes de febrero 2022. Estos son los puntos que todo propietario con ampliación irregular debe conocer:

• Plazo de postulación: vigente hasta el 24 de febrero de 2028. Después, las DOM aplican OGUC ordinaria (mucho más estricta).
• Superficie máxima: hasta 140 m² totales edificados, incluyendo lo regularizado + la construcción original.
• Valor del inmueble: el avalúo fiscal no puede superar 2.000 UF. Casas sobre ese valor quedan fuera.
• Requiere arquitecto: planos de lo construido, declaración jurada del propietario, inspección DOM.
• Costo típico de regularización: entre 6 y 14 UF por todo el trámite para una ampliación de 20–40 m² (~$230.000–$540.000). Incluye honorario arquitecto + derechos DOM con recargo.
• No aplica: ampliaciones sobre terreno que no es del propietario, en zonas patrimoniales protegidas, en predios afectados por utilidad pública, o con más de 140 m² edificados.

Si tienes ampliación desde antes del 2022 y cumples los límites, el costo de regularizar es infinitamente menor que el de venderla sin regularizar (pierdes 10–20% del valor comercial). Aprovecha la ventana mientras está abierta.

Las comunas más rápidas y las más lentas para tramitar

El plazo de tramitación real depende de tres cosas: cuántos profesionales tiene la DOM, cuán digitalizada está, y cuánta demanda hay. Aquí la radiografía 2026 basada en el promedio de permisos de edificación para obras menores:

• Más rápidas: Maipú, Puente Alto, La Florida (comunas grandes con DOM robusta), Temuco, Concepción centro. 25–40 días hábiles. Equipo profesional serio y alto volumen.
• Promedio: Ñuñoa, La Cisterna, San Miguel, Peñalolén, Talca, Valparaíso. 45–70 días.
• Más lentas: Las Condes, Providencia, Vitacura, Lo Barnechea (mucho permiso complejo, barrios patrimoniales). 70–120 días. A veces la demora se reduce contratando un arquitecto que conoce al funcionario y maneja los tiempos de observación.
• Impredecibles: Casablanca, Melipilla, San Antonio y muchas DOM pequeñas. Pueden tardar 30 o 150 días dependiendo si tienen arquitecto DOM disponible o el puesto está vacante.

Trucos reales para acelerar: entregar el expediente completo y bien foliado a la primera (las observaciones son lo que más demora), pedir timbraje de recepción inmediato, y agendar visita presencial con el arquitecto DOM antes de formalizar — muchos te adelantan qué observaciones levantarán si el plano está borroso.

Errores clásicos que terminan en multa

• Ampliar hacia el antejardín. La mayoría de los PRC lo prohíben. Sanción: demolición + multa de 20-150 UTM.
• Cerrar terraza con techo sin permiso. La DOM la considera m² edificados. El "techo de policarbonato transparente" igual cuenta.
• Segundo piso sin calculista. Peligroso y siempre detectable. Además, si cede parcialmente ante un sismo, la responsabilidad civil es del propietario.
• No considerar rasantes con el vecino. Si protesta, DOM te ordena demoler. Las rasantes se miden desde el deslinde: un error de 30 cm puede implicar demoler un muro completo.
• Construir sin certificar instalaciones. SEC multa al dueño de la casa, no al maestro. Multas desde 10 UTM (~$700.000).
• Empezar antes del permiso aprobado. Aunque el arquitecto te diga "ya está firmado, en los próximos días aprueba". La DOM puede clausurar la obra por infracción.
• Declarar menos metros de los reales. El funcionario DOM mide in situ en la recepción. Si encuentra metros no declarados, la recepción se detiene y te obliga a regularizar con recargo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta ampliar 20 m² a mi casa en 2026?

Una ampliación de 20 m² terminación media en RM va entre 130 y 200 UF (~$5.000.000–$7.700.000 CLP), incluyendo fundaciones, muros, techumbre, instalaciones básicas, pintura y puertas/ventanas. Permisos y honorarios suman 10–15 UF extra.

¿Necesito permiso DOM para ampliar?

Sí, en casi todos los casos. La OGUC exige permiso para toda obra nueva que agregue metros cuadrados edificados. Solo quedan fuera ampliaciones menores de 2º piso de madera bajo ciertos supuestos. Siempre consulta con la DOM de tu comuna.

¿Qué pasa si amplío sin permiso?

Riesgos: multa municipal (20–300 UTM según comuna), imposibilidad de vender la casa (el comprador no puede hipotecar), problemas con el seguro de incendio, y obligación de regularizar bajo la Ley del Mono cuando exista (con costos altos).

¿Cuánto demora el permiso DOM?

Entre 30 y 120 días hábiles según comuna y complejidad. En municipios grandes como Las Condes o Providencia, 60–90 días es realista. En comunas más pequeñas, puede ser más rápido (30–45 días) o más lento si faltan profesionales.

¿Ampliar conviene más que comprar casa más grande?

Depende. En 2026 ampliar 25–40 m² en RM cuesta ~160–280 UF. Mudarte a una casa 40 m² más grande implica impuestos de transferencia, corretaje y mudanza (10–15% del precio). Ampliar suele convenir si el barrio, colegio o terreno valen más que los metros extra.